土地評価の種類｜｜ウエストエリア株式会社

土地を購入する時、売却する時には当然ですが価格が存在します。しかし、世の中には全く同じ土地は有りませんので、土地毎に価格が違うのは言わずもがなですが、購入する人によっても価格が違う場合があるという難しさがあります。それが、土地取引ではなく税金を計算する時の基となる価格も税金によって異なります。一般的には一物四価といわれ、目的に応じて土地に公的にきめられた価格と、民間市場で売買する価格の４つの価格がございますので。この一物四価について解説したいと思います。

①実勢価格

民間市場で売買される取引価格における通常の金額のことで、買いたい人と売りたい人が合意すれば売買が成立することになりますので、その合意した価格が実勢価格に該当します。いわゆる「時価」とも言われております。不動産業者による不動産査定では取引事例や近隣の取引価格を参考にすることが多いです。

実勢価格は売買の取引の他、相続発生時に遺産分割をするときの価格は遺産を分ける時の実勢価格を使います。

②公示価格

地価公示法に基づいて、公平な土地の価格の目安となる指標を示して民間での土地取引を円滑にする目的に、国土交通省が発表する全国の土地価格のことです。

毎年1月1日時点の全国の都市計画区域内等に設定された標準地約３万地点についてその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されています。

「取引価格の目安」として、国が考える時価となります。例えば公共事業用地の取得をする際の行政との取引の規準になっています。

③固定資産税評価

固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎として、市区町村の自治体が、「固定資産評価基準」に基づいてそれぞれ個別に不動産を評価したもの。３年に１度、前年１月１日を基準にして公表されます。固定資産税は、固定資産税評価額に１．４％の税率で計算され毎年１月１日時点の所有者へ課税されます。

固定資産税価格は公示価格の７０％の水準となっています。

固定資産税評価額が基盤となって計算される税金は、固定資産税、都市計画税の他、不動産を取得した時１度だけ都道府県から徴収される不動産取得税と、不動産を登記する際にかかる登録免許税があります。

④路線価

相続税と贈与税を徴収する時の基となる評価額として、国税庁が毎年１月１日時点の価格を同年７月１日に発表しています。市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、１㎡当たりの額のこと言います。

相続税路線価は、土地取引の指標となる公示価格の８０％の水準の価格となっており国税局長によって定められています。

つまり、相続税を納める時の土地の相続評価は、国が考える時価の８０％ほどになっているということです。